La location meublée non professionnelle (LMNP) séduit de nombreux investisseurs pour les rendements et la réduction fiscale qui en émanent. Exemple : une importante défiscalisation grâce au régime réel d’imposition ou au micro-BIC, le déficit reportable, la déductibilité des amortissements ou encore la récupération de la TVA. Ce, en plus de la réalisation d’une très intéressante rentabilité, couplée à la liberté de choisir soi-même la durée de l’investissement.
Cependant, quelques conditions sont exigées afin d’être éligible à ce statut : d’une part, en ce qui concerne le logement, et d’autre part, en ce qu’il s’agit des exigences en termes de recettes locatives (comparées à celles de la location meublée professionnelle).
Les caractéristiques du bien éligible
Le bien doit être loué à titre de logement principal du locataire, et il sera préalablement meublé et équipé par le loueur. Pas d’exigence particulière en ce qui concerne l’état du bien : neuf ou ancien. Attention toutefois, si vous achetez un immeuble ancien :
- s’il est considéré comme indécent, il ne pourra être mis en location. Un logement décent est conforme aux critères suivants : l’absence de risque pour la santé et la sécurité des occupants, l’aménagement d’une surface minimale habitable avec éclairage naturel suffisant, l’absence de parasites et de nuisibles.
- s’il est étiqueté F ou G après diagnostic de performance énergétique (DPE), la mise en location est également interdite. Des travaux de rénovation énergétique doivent donc être entrepris, suivi d’un nouveau DPE afin de déterminer les nouvelles performances en vue de la mise en location
Quant aux meubles et équipements, ils doivent être mis à la disposition des occupants de manière à ce qu’ils puissent aménager et jouir immédiatement des lieux, clé en main.
Les types de bien éligible
Tout bien meublé et équipé répondant à ces critères sont éligibles, que ce soit une maison individuelle aménagée par vos soins, un appartement, ou encore une résidence gérée. Exemple : les résidences avec services (seniors, étudiantes, de tourisme, d’affaires), de même que les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Maisons d’hôtes et gîtes ruraux, mobil-homes, yourte sont aussi éligibles à la LMNP, c’est-à-dire les locations meublées saisonnières
Des recettes locatives annuelles de moins de 23 000 euros par an
Vous êtes soumis au statut de LMNP si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 euros par an, et que ce montant ne dépasse pas les 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Si ces conditions ne sont pas remplies, alors vous basculez vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui, lui aussi, présente des avantages fiscaux intéressants.
L’inscription en tant que loueur LMNP
Toute personne physique peut devenir un loueur LMNP, de même que les personnes morales telles que les SARL immobilières ou SARL de famille, et les sociétés en nom collectif (SNC).
L’inscription en tant que loueur LMNP est alors obligatoire et voici les démarches à réaliser :
- la déclaration de l’activité qui, pour rappel, est d’ordre commercial – vous êtes un micro-entrepreneur et les loyers que vous encaissez sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- la déclaration de la LMNP se fait au SIE ou au CFE pour l’obtention d’un numéro de SIRET
- le choix du régime : réel d’imposition ou micro-BIC
- l’inscription au Centre de gestion agréé (CGA)
Songez aussi à sélectionner votre expert-comptable (optionnel dans certains cas, lorsque la tenue de la comptabilité est réduite comme dans le cas de la LMNP micro-BIC). Pour rappel, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 70 000 euros pour que ce régime soit applicable. L’obligation de tenue de compte est exigée pour la LMNP sous le régime réel d’imposition, sachant que vous déduisez des charges et des dotations aux amortissements.
