Tout investissement n’est rentable et sécurisé que s’il est basé sur de la diversification. C’est le cas pour les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, qui permettent d’ailleurs une excellente segmentation par le biais de différents critères, c’est ce que nous allons mettre en évidence dans cet article.
La diversification par famille de SCPI
Les SCPI sont classées en deux principales familles : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Ce sont celles qui génèrent des revenus locatifs tous les 3 mois. Quant aux SCPI de plus-value, la troisième famille de SCPI, elles sont assez particulières car ont pour vocation de produire uniquement des gains et non des dividendes.
La diversification peut alors se faire à ce niveau, en considérant ses propres objectifs. Exemple :
- si l’objectif est de défiscaliser : opter pour 60% de SCPI fiscales et 40% de SCPI de rendement
- si le but est de percevoir des loyers complétant ses revenus : opter pour 75% de SCPI de rendement et 25% de SCPI fiscales, voire 100% de SCPI de rendement mais diversifiées par secteur (explication au paragraphe suivant)
- pour un objectif de préparation de la retraite, les SCPI de rendement sont également privilégiées, mais à souscrire à travers une assurance-vie de préférence (65%), et 35% en démembrement, via la souscription de parts en nue-propriété
La diversification sectorielle pour les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont celles qui sont basées sur un parc immobilier d’entreprises. La diversification est réalisée sur plusieurs niveaux :
- celle portant sur la typologie de l’immeuble : de bureaux, de commerce, d’entrepôt, de santé, d’éducation, ou encore des immeubles hôteliers, etc.
- la diversification par locataires, suivant le secteur d’activité pour lequel ils sont spécialisés
La diversification par catégorie d’immeubles
Que ce soit pour les SCPI de rendement ou les SCPI résidentielles, le patrimoine accueille aussi bien des immeubles neufs que ceux acquis sur le marché de l’ancien et subissant des travaux de rénovation. Il est plutôt intéressant de diversifier à partir de ces critères au niveau des SCPI fiscales en particulier, puisque celles-ci utilisent plusieurs dispositifs : Pinel (immeubles acquis en VEFA), Malraux (immeubles anciens classés « patrimoine historique » et situés dans des secteurs sauvegardés). Le dispositif de déficit foncier quant à lui, est utilisé dans le cadre de l’exploitation des SCPI fiscales, dont le parc reçoit des immeubles anciens.
La diversification par mode d’acquisition
Dans le cas de la souscription à plusieurs SCPI, pourquoi ne pas songer à diversifier par mode d’acquisition ? Exemple :
- pour un investisseur disposant de suffisamment de fonds pour financer ses parts, l’achat au comptant est privilégié (75%). Il pourra aussi financer les 25% restants à crédit afin de tirer profit de l’effet de levier. Acheter 100% cash est également intéressant afin de se délester totalement des contraintes liées au remboursement de l’emprunt en plus des intérêts à s’acquitter.
- Pour celui dont le budget est assez limité, l’option financement à crédit est intéressant, en plus de l’effet de levier dont il pourra se servir. Il pourra opter 100% à crédit, ou 80% à crédit et 20% au comptant
La diversification par société de gestion
Important de diversifier également par société de gestion : ces dernières adoptent leur propre approche en ce qui concerne l’acquisition et le mode d’exploitation de leur patrimoine. Elles seront donc choisies en fonction de ces critères. Certaines privilégient la prise de risques et tirent profit de toutes les opportunités sur le marché, tandis que d’autres préfèrent limiter ces risques même si le rendement n’est pas toujours au rendez-vous. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour sélectionner les meilleures sociétés de gestion.
